変動金利と固定金利のどちらを選ぶかは、金利の先行きを予測して決めるものではありません。金利が上がったときに、自分の返済額がどう変わる仕組みなのかを先に理解し、その振れ幅に耐えられるかどうかで判断するのが基本です。この記事では、変動金利の「5年ルール」「125％ルール」の仕組みと、固定金利との構造の違いを整理します。金利の水準そのものの予測はしません。

比べる条件を先に決める

  • 返済額がいつ、どのように変わるか： 変動金利は市中金利の変動にあわせて適用金利が変わりますが、返済額への反映ルールは金融機関によって違います
  • 金利変動のルールを採用しているか： 「5年ルール」「125％ルール」を採用している金融機関か、金利の見直しのたびに返済額を直接見直す金融機関か
  • 返済方法： 元利均等返済か元金均等返済か（5年ルール・125％ルールは、変動金利かつ元利均等返済の場合にのみ関係します）

変動金利の「5年ルール」「125％ルール」

三菱UFJ銀行の説明によると、5年ルールは「返済額は5年ごとに見直しします。金利が変更になっても、次回の見直しまで返済額は変わりません」というルールです（元金と利息の配分は変動します）。125％ルールは、「金利上昇により返済額が大きくなる場合でも、新返済額は前回までの返済額の125％を超えることはありません」という上限です。

適用条件： これらのルールは、変動金利かつ元利均等返済の場合にのみ適用されます。元金均等返済では、そもそもこのルールは存在しません。

すべての金融機関が採用しているわけではありません。 たとえばソニー銀行は、公式サイトで「いわゆる『5年ルール』や『125％ルール』に基づく返済額の計算を行っていません」と説明しており、適用金利の見直しのたびに、その上昇幅に応じて返済額を直接見直す方式を採用しています。

方式金利上昇時の返済額の動き採用例
5年ルール・125％ルールあり5年間は返済額が変わらず、6年目以降も前回の125％が上限三菱UFJ銀行など、多くの金融機関
5年ルール・125％ルールなし金利の見直しのたびに返済額が直接変わるソニー銀行など

契約する金融機関がどちらの方式かは、必ず契約前の説明資料（金利変動リスクなどに関する説明書）で確認してください。

未払利息のリスク

5年ルール・125％ルールがある場合でも、金利そのものが下がるわけではありません。返済額が据え置かれる、または125％の上限で抑えられている間も、利息は本来の金利で計算されます。その結果、毎月の返済額のうち利息にあてられる部分が増え、元金の減りが遅くなります。 金利の上昇幅が大きい場合、本来支払うべき利息の全額を返済額でまかなえず、差額が「未払利息」として繰り越される可能性があります。5年ルール・125％ルールを採用していない金融機関では、返済額が直接増える代わりに、この未払利息は発生しにくい仕組みです。

固定金利の考え方

固定金利（全期間固定型・フラット35など）は、借入時に返済額が確定し、以後の金利変動の影響を受けません。当初固定期間選択型は、一定期間（例：10年）だけ金利が固定され、その後は変動金利や、その時点の固定金利に切り替わる商品です。固定期間終了後の金利がどうなるかは、契約時点では確定していません。

条件ごとの結論

  • 返済額が急に変わると家計が立ち行かなくなる： 返済額が変わらない固定金利、または5年ルール・125％ルールを採用した変動金利が候補になります。ただし変動金利の場合、未払利息のリスクがある仕組みだと理解したうえで選んでください
  • 金利の変動を早めに返済額へ反映させたい： 5年ルール・125％ルールを採用していない変動金利（金利見直しのたびに返済額が変わる方式）や、当初固定期間選択型が候補になります
  • 借入先を決める前： 5年ルール・125％ルールの有無、未払利息が発生し得る仕組みかどうかを、契約前の説明資料で必ず確認してください

選ばない場合の結論

金利の型を今すぐ決めきれない場合、無理に契約を急ぐ必要はありません。複数の金融機関で「金利変動リスクなどに関する説明書」を取り寄せ、5年ルール・125％ルールの有無と、未払利息が発生し得る条件を比べてから決めても遅くありません。

よくある誤解

  • 「5年ルールがあれば金利が上がっても安心」： 返済額が据え置かれるだけで、利息の負担そのものは増えています。未払利息が発生する可能性もあります
  • 「どの銀行も5年ルール・125％ルールがある」： ソニー銀行のように採用していない金融機関もあります。契約前に必ず確認してください
  • 「元金均等返済でも5年ルールがある」： 5年ルール・125％ルールは元利均等返済のみが対象です

出典

（いずれも2026年9月25日に確認）