住宅ローンで「借りられる額」は、金融機関の審査基準にもとづく上限です。一方で「返せる額」は、住居費以外の支出（生活費・教育費・老後の備えなど）を差し引いても、無理なく続けられる返済額です。この2つは別のものであり、借りられる額いっぱいまで借りることを前提にしないのが、予算を決める最初のステップです。

誰が対象か・いつやるか

  • 物件を探し始めた段階で、予算の上限を先に決めたい人
  • 金融機関の事前審査で「借りられる額」が分かったが、それをそのまま予算にしてよいか迷っている人

借りられる額の決まり方（フラット35を例に）

住宅金融支援機構が公表しているフラット35の基準では、総返済負担率（年収に占める、すべての借入れの年間返済額の割合）が審査の基準です。

年収総返済負担率の基準
400万円未満30％以下
400万円以上35％以下

総返済負担率の計算に含める借入れは、フラット35以外の住宅ローンだけでなく、自動車ローン・教育ローン・カードローン・クレジットカードのキャッシングや分割払い・リボ払いなど、申込者のすべての借入れです（賃貸アパート経営向けのローンなど一部除外あり）。収入合算者がいる場合は、合算した年間収入で計算します。

※出典：住宅金融支援機構「フラット35」FAQ（総返済負担率の基準・算定方法）

この基準は「借りられる上限」であって、「返せる額」ではありません。 住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、実際の利用者の平均総返済負担率は22.8％（前年度-0.4ポイント）で、融資区分別では土地付注文住宅が26.4％と最も高くなっています。基準の上限（30〜35％）より低い水準で借りている人が多いことが分かります。

返せる額の考え方

借りられる額の基準（総返済負担率）は、現在の年収と借入れだけを見た数字です。返せる額を考えるときは、次のような、将来増える可能性がある支出も踏まえて、総返済負担率を基準の上限より低めに見積もるという考え方があります。

  • 子どもの教育費（進学のタイミングで支出が増える時期がある）
  • 車の買い替えなど、住居費以外の大きな支出
  • マンションの場合は、修繕積立金の将来の増額（新築時の金額のまま続くとは限らない）
  • 収入が減る可能性（転職・雇用形態の変化・ボーナスの変動）

これらの支出の具体的な金額は世帯によって大きく異なるため、この記事では一律の目安は示しません。家計の中で、住居費以外に今後必要になりそうな支出を先に書き出し、それを差し引いた残りで無理なく返せる金額を、総返済負担率の基準とは別に自分で計算することをおすすめします。

つまずきやすいところと確認先

つまずく場所確かめる先
総返済負担率にどの借入れを含めるか分からない契約を検討している金融機関、フラット35の場合は取扱金融機関
事前審査で出た金額をそのまま予算にしてよいか迷う家計の中の将来支出（教育費・修繕費など）を書き出して比較する
ボーナス返済を組むべきか迷うボーナスの変動リスクを踏まえて、金融機関の担当者に相談する

よくある誤解

  • 「事前審査で通った額が、無理なく返せる額」： 事前審査は主に総返済負担率などの基準を満たすかどうかを見るもので、家庭ごとの将来支出までは反映されません
  • 「総返済負担率の上限まで借りるのが普通」： 住宅金融支援機構の調査では、実際の利用者の平均は基準の上限より低い水準です
  • 「年収が同じなら、みんな同じ額を借りられる」： 総返済負担率にはすべての借入れが含まれるため、既存の借入れの有無で借りられる額は変わります

出典

（いずれも2026年9月25日に確認）