実家などの不動産を相続すると、住む予定がなくても「相続登記」という手続きの義務と、空き家のまま放置した場合の税負担という2つの問題に直面します。どちらも2024年前後の制度改正で変わった部分が大きく、知らずに放置すると過料や増税につながります。制度の内容と、処分や活用を検討するタイミングを整理しました。

相続登記の義務化（2024年4月1日施行）

法務省によると、2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続等によって不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないとされました。遺産分割によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内です。正当な理由がないのにこの義務を果たさないと、10万円以下の過料の対象になります。

この義務は、2024年4月1日より前に発生していた相続で、まだ相続登記をしていない不動産にも適用されます。「昔相続したが、名義変更をしていない実家がある」という場合も対象になるため、心当たりがあれば早めに確認してください。

相続人どうしの遺産分割の話し合いがまとまらず、期限内に相続登記ができない場合に備えて、「相続人申告登記」という簡易な手続きが用意されています。所有権の登記名義人について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出るだけで済む手続きで、期限内にこれを済ませれば、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。

空き家のまま放置すると固定資産税が上がる

固定資産税には、居住用の土地の税負担を軽くする「住宅用地特例」があり、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準が6分の1に、一般住宅用地（200㎡を超える部分）は3分の1に減額されます。

総務省の通知（平成27年総務省固定資産税課長通知）では、構造上住宅と認められない状態にある場合や、使用の見込みがなく取り壊しを予定している場合、居住のために必要な管理を怠っていて今後人が住む見込みがないと認められる場合は、この特例の対象となる「住宅」に該当しないとされています。

さらに、空家対策特別措置法にもとづき、適切な管理が行われていない空き家は、自治体から「指導」「勧告」「命令」「行政代執行」の順に段階的な措置を受けることがあります。国土交通省の資料によると、次の2つの区分に該当し、市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の適用対象から除外されます。

区分状態の目安
特定空家等そのまま放置すれば倒壊等の危険、著しい衛生上の問題、景観の著しい毀損などのおそれがある空き家
管理不全空家等（2023年改正で新設）適切な管理が行われておらず、放置すれば特定空家等に該当するおそれがある空き家

「管理不全空家等」は2023年の法改正で新たに設けられた区分で、特定空家等になる前の段階でも勧告の対象になり得ます。つまり、以前より早い段階から固定資産税の特例が外れる可能性が出てきたということです。勧告を受けると、最大で固定資産税が6倍程度に増えることになるため、空き家を放置する前に、どう扱うかを考えておく必要があります。

土地だけを手放す「相続土地国庫帰属制度」

建物を解体して更地にした後、その土地を誰も使う予定がない場合には、2023年4月27日に始まった「相続土地国庫帰属制度」という選択肢もあります。法務省によると、相続または相続人に対する遺贈によって土地を取得した人が申請でき、制度の施行前に相続した土地も対象になります。

ただし、建物が建っている土地はそのままでは申請できません。解体して更地にすることが前提です。申請には土地1筆につき14,000円の審査手数料がかかり、却下・不承認になっても返還されません。承認された場合は、国有地の管理に要する10年分の標準的な費用を考慮して算定された「負担金」を納付する必要があり、承認通知から30日以内に納めないと承認の効力が失われます。分割払いの制度はありません。

相続した実家の土地を売ることも貸すこともできそうにない場合、解体費用と負担金の両方がかかっても国庫に帰属させたほうが、将来にわたる固定資産税や管理の負担から解放されると判断できるケースもあります。具体的に使えるかどうかは、法務局の窓口で相談してください。

処分や活用を考えるタイミング

相続した家をすぐに使う予定がない場合は、次のような選択肢があります。

  • 売却する（更地にするか、建物付きのまま売るかで、かかる費用や買い手のつきやすさが変わります）
  • 賃貸に出す
  • 定期的に管理する（自分で通うか、空き家管理サービスを利用する）
  • 解体して更地にする（ただし住宅用地特例が外れ、固定資産税が増える可能性があります）

いずれの場合も、まずは相続登記を済ませて名義を自分のものにしないと、売却や賃貸などの手続きを進められません。相続が発生したら、遺産分割の話し合いと並行して、早めに相続登記（または相続人申告登記）の準備を進めることをお勧めします。相続人が複数いて意見がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」なら単独で申出ができるため、義務違反による過料だけは先に回避しておく、という使い方もできます。空き家を放置する期間が長くなるほど、傷みが進んで売却や賃貸の選択肢が狭まっていくので、方針を決めるまでの間も、最低限の換気や通水など、管理の手間だけは惜しまないようにしてください。

出典

（いずれも2026年10月1日に確認）